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- 売却時の税金対策について
Tax 不動産売却に伴う課税と節税を知る
自宅や所有する土地、建物を売ることで対価としての現金を得ることが不動産売却の目的です。ただし不動産売却では出ていく現金もあります。不動産会社に売却を依頼する際に発生する仲介料が代表的なものですが、そのほかにも不動産取得税、契約書作成に伴う印紙税、ほかにも消費税や住民税といったなじみ深いものまであります。ここでは、不動産売却に伴う代表的な税や節税の仕方についてご説明します。より詳しい情報がほしい、具体的にアドバイスがほしいという方は、高知市の地域密着型不動産会社「四国住宅センター」までご相談ください。
不動産売却時にかかる税金
購入時だけでなく、売却時にも課税が発生するのが不動産。物件を売って得た金額がすべて収入になるわけではないので、さまざまな税金が発生する点に留意が必要です。
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1
印紙税
契約書に貼る収入印紙の代金のことで、取引額によって額が変わってきます。例えば売買契約書に記載された取引額が500万円以上～1,000万円未満なら5,000円、1,000万円以上3000万円未満では1万円分の印紙を貼る必要があります。
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2
譲渡取得税
購入時の価格を上回る価格で売却できた場合、つまり利益が出た場合に課される税のこと。なお譲渡所得税は売却金額から諸費用を除いた額に課されるのでこの点にご注意ください。ただ、購入時の代金が今となっては不明で計算ができない場合や、利益が極めて少額の場合は譲渡額の5％が課税されます。
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3
消費税
不動産のうち消費財である建物を売却して得た金額には消費税が課されます。一方、消費財ではない土地は課税対象外となります。
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4
住民税
不動産を売却して得た譲渡所得に対し金額に応じて翌年以降に課税されます。ただ通常の住民税とは別に計算されることに留意しましょう。
- 売却時にかかる諸費用（税以外）
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仲介手数料
仲介料として不動産会社に支払います。なお、400万円を超える物件では、売却金額の3％＋6万円が仲介手数料となります。（別途消費税）
登記費用
不動産の所有権登記を司法書士に依頼する際の費用です。これには「表示登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権抹消費用」（下記参照）も含まれます。
抵当権抹消費用
土地と建物に抵当権、担保権などが設定されている場合は、司法書士に抹消手続きを依頼します。手数料は1件あたり数万～10万円程度です。
証明書発行費用
「印鑑証明書」や「住民票」などを管轄の自治体に交付してもらうための費用で、これらは契約に必要です。
住宅ローン
住宅ローンを利用して新居を購入した場合、毎月支払いが発生します。
引っ越し代・処分費
新居へ移転する際、引っ越しや不要品の処分を業者に依頼する費用です。
不動産売却時にできる税金対策
取得費加算の特例
この特例は、相続した不動産を売却して得た利益に対して課される所得税を軽減できるというもの。不動産を購入した時点でかかった各種税や仲介手数料を経費として計算することで見かけ上の利益を圧縮することができ、結果として節税が可能になります。なお、経費には築年数の経過によって生じた資産価値の減少分（減価償却費）対象となります。また、量費用、建物の解体費用といった金額も経費になるので忘れずに申告しましょう。
相続税発生から3年以内の売却で税負担軽減
相続不動産について、相続税の申告期限から3年以内の売却で税負担が軽くなる制度。具体的には、売却価格から取得費、譲渡費用だけでなく、売却した土地や建物に対する相続税額を加算できるというものです。