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High price 不動産売却の基本「仲介売却」を知ろう
自宅や相続した住まい、所有する土地・建物を高く売りたい（売却したい）と思ったら、不動産会社に購入希望者（買い主）を探してもらい、条件交渉や売買契約、引き渡し、現金化までを依頼するのが一般的です。これは「仲介売却」といい、不動産会社が売り主と買い主の仲介役となることから、この名前で呼ばれる取引です。ここでは、高知市を中心とした地域密着型不動産会社「四国住宅センター」が、仲介売却の概要、不動産会社と締結する「媒介契約」など、基本的なことを解説します。
不動産の仲介売却とは？
冒頭でもご説明した通り、不動産を売却しようと思ったらまず不動産会社に“仲介”を依頼するところから始めましょう。依頼を受けた不動産会社は、売却しようとしている物件の価値を算定（査定）しますが、この査定額は決して絶対というわけではなく、築年数や建物の傷み具合といった物件の状態や地域相場、過去の取引事例など様々な条件から“これなら売れるだろう”と思われる妥当な額を導き出したものです。
不動産会社は、査定額を提示しながらその根拠を詳細にご説明し、売り主の方がご納得されれば、あとは「媒介契約」を不動産会社と締結し、ここから本格的に売却活動がスタートする、という流れになります。ただ、中には提示された査定額よりも高値で売りたいという方もいらっしゃいます。不動産会社はさまざまな観点から常識的な範囲で「では、この額ではどうですか」と修正案を提示してくれます。ただ、売り主の方の希望額が相場や実情とかけ離れていると、「これ以上の額では買い主が見つかりにくいと思います」と、過去の経験などから率直な意見を言ってくれるはずです。
売り主の方から仲介売却を依頼された不動産会社は、広告活動や販売活動を行って、提示した条件で物件を買ってくれそうな購入希望者を募ります。その購入希望者が物件を気に入ってくれたら、売り主と買い主との間で売買契約を取り交わします。不動産の売買契約は非常に専門的で、買い主の方に不利な条件とならないよう、重要事項の説明（重説）は「宅建士」の資格を持つ不動産会社の担当が行うことになっています。
なお、この仲介売却では、売却が成立（成約）した場合にのみ、売り主と買い主 は、物件価格の3％＋6万円を不動産会社に支払います。成功報酬となるので、売買が成立しない場合は発生しません。
不動産会社と媒介契約を結ぶところから始めよう
仲介売却の根拠となるのが「媒介契約」という取り決めです。簡単に言えば、「物件を売却してくれたら仲介手数料（物件価格の3％＋6万円）を不動産会社である貴社にお払いしますよ」という内容の契約になります。
そこがちょっと面倒だから、不動産会社に頼まず自分で売るよ──とお考えになる方も中にはいるでしょう。手続き上はそれでも問題ありませんが、不動産のように高額なものを取引する以上、適切な知識や経験に基づいて契約を進めないと、のちのち大きなトラブルを招きかねません。また売買契約を取り交わす際には、いくつもの重要事項について正しい知識に基づいた説明が必要です。
それができるのが、宅建士と呼ばれる不動産のプロ。その意味でも不動産取引は、一般の方が最初から最後まで支障なく行えるような簡単なものではないと言えるでしょう。結論を言えば、不動産を売却するならその道の専門家である不動産会社に依頼するのが間違いないと言えるのです。
仲介売却には3つの媒介契約がある
さて、仲介売却を依頼する際には、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があるとご説明しました。この媒介契約は少しだけ複雑で、「売ってください」「わかりました」で終わるようなものではありません。理由はいくつかありますが、まず、一度に何社の不動産会社と媒介契約を結ぶのかという点です。
「何社でもいいの？」「たくさんの会社と契約しておけば、どこかが必ず売ってくれるよね」──と多くの方は思われるかもしれません。媒介契約には3つありますが、その違いはどこにあるのでしょう。第一に売却を依頼する不動産会社が1社なのか、複数社なのかです。さらに、売り主の方に対する制約の度合いも異なってきます。例えば、不動産会社と媒介契約を結んでおいて、「じつは親戚が買ってくれることになったから」と自分で見つけてきた買い主と取引できるかですが、専属専任媒介契約では違約金が課されたり、専任媒介契約では契約履行のための費用は払わなければならなかったりと一種のペナルティが設定されています。もちろん、“専任”の度合いが最も低い一般媒介契約ではこうした制約は一切ありません。
また、専任の度合いが高い専属専任媒介契約、専属媒介契約では、売り主の方に売却活動の進捗を定期的に報告する義務があるのに対して、一般媒介契約では報告義務は課されません。こうしたことを考えると、不動産売却の経験が豊富な方はともかく、初めての方、不慣れな方は素直に専属専任媒介契約を選ぶのが無難だと言えます。
媒介契約の種類と違い
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 媒介契約の種類 | 契約可能な会社数 | 自分で買い主を見つけて契約できるか？ | 不動産会社から売り主に対する進捗報告の義務 | レインズ※への 登録義務 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 1社 それ以外は違約金が発生 |
× 違約金が発生 | 週に一度以上 | 媒介契約締結後5日以内に登録 |
| 専任媒介契約 | 1社 それ以外は違約金が発生 |
媒介契約の履行に要した費用を支払う | 2週に一度以上 | 媒介契約締結後7日以内に登録 |
| 一般媒介契約 | 複数（任意） | できる | 報告義務なし | 義務なし |
※レインズ：「REINS」不動産流通機構が運営する不動産情報交換のための広域ネットワークシステム
- Pick Up！ レインズ（REINS）は不動産取引の情報ネットワーク
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不動産物件をより確実に、よりスピーディーに売却する上で重要なのが、不動産流通機構が運営する不動産取引の広域情報ネットワーク「レインズ」（REINS）です。このレインズは、東日本、中部、近畿、西日本と全国に4つあり、それぞれが管轄するエリアを持っています。仲介売却では多くの場合（一般媒介契約を除き）、媒介契約締結から一定期間内に物件情報をレインズに掲載することが義務付けられています。このレインズに掲載されると、管轄エリアのどの不動産会社からも情報へのアクセス・検索が可能となり、結果としてより広い地域から購入希望者（買い主）を募ることができます。